5分钟带你摸清美国旧金山的投资门道

时间:2018-09-26   网络转载

文章来源:海悦家

在介绍旧金山房产市场前,先明晰一个地理上的概念。有人经常将广义上的旧金山当成是旧金山市,以为到旧金山买房就是买旧金山市的,实际上并不是这样。广义上的旧金山非常的大,我们在统计旧金山的房产市场是也是就广义上来统计的,也就是旧金山城市圈。我们熟悉的谷歌、苹果这些大公司都不在旧金山市,而是在隶属于旧金山城市圈的山景城、库比蒂诺。

 

 

那么我们来说说,旧金山的城市圈到底有多大?我们投资旧金山房产时,可以选择哪些城市?

 

 

旧金山城市圈在加州的北部,上图可以看到,旧金山市只占很小的一个地方,实际上整张图才是我们讲的旧金山,共分为五个区域:北湾、南湾、东湾、半岛、旧金山市区。

那么华人通常偏爱哪些投资区域呢?主要是富人区和学区。

旧金山富人区

在旧金山有不少富人区。在旧金山投资豪宅前景还是比较乐观的,首先是旧金山云集了很多高新科技公司,这里拥有强劲的就业市场。其次,这里高收入人群很多,公司的多金高管是旧金山豪宅市场最大的受众,同时还有很多来自中国的买家也很偏爱这里的豪宅。

旧金山豪宅区的投资门槛较高,几百万上千万的豪宅都有。按房屋价格来排列推荐如下几个富人区:阿瑟顿Atherton、洛斯阿图斯山Los Altos Hills、希尔斯伯勒Hillsborough、帕罗奥图Palo Alto、萨拉托加Saratoga。

 

 

阿瑟顿和萨拉托加之前海悦家介绍过,这里就不多做介绍:

阿瑟顿Atherton/萨拉托加Saratoga

洛斯阿图斯山Los Altos Hills位于半岛区域,人口不到八千人,是全美最富裕的小镇之一,房屋中位价在$502万左右。洛斯阿图斯山Los Altos Hills 刻意保留了它的乡村特色,这里倡导的也是慢节奏生活,和谐的社区,和大自然融合的生活。 Los Altos Hills 保留了很多农村,酒庄。

希尔斯伯勒Hillsborough位于半岛区域,人口仅1万多,但却是美国收入最高的地方,也是美国最富有的城市之一。该市房屋全部都是大别墅,每个房子最少占地半亩。城里只有少数交通信号灯和路灯,其余都被茂密的树木、花卉填满。林青霞嫁给Espirit 的老板刑李源,就是在这里的豪宅举行的婚礼。希尔斯伯勒的房屋中位价在$467万左右。

 

 

帕罗奥图Palo Alto位于半岛区域,即斯坦福大学所在地,其房屋中位价在$332万左右。这里不仅有人文环境,也有非常便利的地理位置,是众多名人,高科技新贵的定居地。Facebook 的创始人扎克伯格夫妇,华人篮球明星林书豪,还有众多影视界,音乐界的名人都定居于此。

旧金山学区

旧金山除了高科技的发展外,优质的教育也是吸引投资者的重要原因,好的学区,哪怕房产市场下行,也是非常抗跌的。

旧金山的高分学区实在太多,除了上述富人区外(富人区一般学区都很好)主要有以下城市:

库比蒂诺Cupertino位于南湾区域,是苹果总部所在地,该地区内几乎所有公立学校评分均在9分以上,是名副其实高分学区。这里的房屋中位价在$238万左右,同比增长23.3%,预计未来一年增长9.5%。

弗里蒙特Fremont位于东湾,亚裔占比高达50%,有不少华人超市和华人餐厅。这里教育资源丰富,区域有11所公立学校评分在9分以上。弗里蒙特的房屋中位价在$112万左右,同比增长17.4%,预计未来一年增长12.3%。

 

 

圣荷西San Jose位于南湾,誉为“硅谷之心”,加州第三大城市,集中了较多科技公司。这里分布着大量9分以上的公立学校,教育资源相当优质。目前圣荷西的房屋中位价在$109万左右,同比增长19.0%,预计未来一年增长13.9%。

都柏林Dublin位于东湾地区,有8所公立学校评分在8分以上,都柏林高中Dulin High School曾被列入美国最佳高中名单。这里的房屋中位价在$92万左右,同比增长8.2%,预计增长8.5%。

福斯特城Foster City处于半岛区域,教育资源丰富,区域内的4所学校都在9分以上,且都曾被评为加州杰出学校。这里环境优美,很多华人居住于此。很多房子位于湖边,有船。海鸥、水鸟,和那不时划过的游艇组成一幅绝美的画面。福斯特城的房屋中位价为$170万,同比增长16.5%,预计未来一年增长9.4%。

 

 

房价高增长的区域

除以上城市外,旧金山还有一些有投资潜力的城市,其房价涨幅很不错,可以考虑。

戴利城Daly City处于半岛区域,其房屋中位价为$98万,同比增长15.8%,预计未来一年增长11.4%。

山景城Mountain View作为谷歌公司总部,该市房屋中位价为$195万,同比增长21.9%,预计未来一年增长9.3%。

 

 

此外,值得注意的是旧金山的奥克兰的安全性不是很高,如果是自住,应该尽量避免在这里置业。

旧金山投资收益如何?

增值回报

旧金山在科技浪潮的趋势下,形成了以硅谷为核心的高薪技术产业聚集区,这边不仅有美国的顶尖人才,还有来自全世界的高学历人才,强劲的就业市场催生强劲的住房需求。

旧金山的地产价格在这几年一直上涨,而且涨的也很快,有些地区涨幅甚至达到20%到30%。就过去一年多来说,根据旧金山当地房地产中介Paragon2018年6月的数据显示:与去年同期相比(2017年6月),旧金山别墅中位数价格惊人的上涨了20.5万美元,公寓价格上涨了7.1万美元。

 

 

旧金山房屋及公寓中位价走势,黑线为别墅、黄线为公寓

 

 

旧金山、加州、全国中位价走势,红线为加州、绿线为全国

可以看到,旧金山的房价增长速度原快于整个加州以及全美的房价增速,且房价早已经超过房市大调整之前的最高点。

 

租金回报

由于旧金山的高房价,租金回报率相对较低,收益还是主要依靠房屋增值。不过依赖这里的租房需求,其具备的出租优势就是房屋空置率很低,租金哪怕高,也会容易租出去。如果首付比例在50%左右,基本会覆盖月供和养房成本,做到以租养贷。

 

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